STJ valida cláusula penal e taxa de fruição em caso de desistência de compra de lote

A decisão, da Quarta Turma do tribunal, reforça o entendimento de que os contratos firmados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 conhecida como Lei do Distrato

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou que é válida a cobrança de cláusula penal e da chamada taxa de fruição em casos de desistência de compra de lotes, mesmo quando não há nenhuma edificação no terreno. A decisão, da Quarta Turma do tribunal, reforça o entendimento de que os contratos firmados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 conhecida como Lei do Distrato.

A Lei do Distrato estabeleceu regras claras para rescisões contratuais por iniciativa do comprador. Ela permite a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato como cláusula penal, além da cobrança de até 0,75% ao mês de taxa de fruição, referente ao período em que o comprador teve posse do imóvel. O objetivo da lei é equilibrar a relação entre consumidores e empresas, reduzindo a judicialização e protegendo os empreendimentos contra desistências que prejudiquem sua sustentabilidade financeira.

No caso analisado, o contrato foi firmado em 2021 e previa expressamente as penalidades. A relatora, ministra Isabel Gallotti, destacou que o comprador foi devidamente informado das consequências legais em caso de distrato e que os valores cobrados estavam dentro dos limites legais. A novidade da decisão é a validação da taxa de fruição mesmo para terrenos vazios, sob o argumento de que a simples posse impede o vendedor de negociar o lote com terceiros, gerando prejuízo.

Especialistas do setor comemoraram a decisão. Para o empresário Rubens Filinto, que atua há mais de 30 anos em urbanismo, o posicionamento do STJ representa uma vitória para a previsibilidade e a estabilidade do mercado. Segundo ele, o reconhecimento legal da taxa de fruição desestimula práticas especulativas, nas quais compradores assumem contratos apenas para revender em caso de valorização e devolvem os lotes quando o investimento não rende o esperado.

A decisão também reforça a importância da função social dos contratos no setor imobiliário. A posse de um lote pode gerar diversos benefícios econômicos ao comprador — como servir de garantia bancária, endereço comercial ou até gerar renda com aluguel — mesmo sem construção. Ao reconhecer esses impactos, o STJ consolida um entendimento mais moderno e equilibrado sobre os efeitos do distrato, protegendo o mercado e, principalmente, os consumidores comprometidos com a aquisição da casa própria.