A audiência pública sobre mudanças legislativas no valor venal de imóveis, que influencia diretamente o cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) foi realizada nesta sexta-feira (29). O evento vai ao encontro do debate sobre o Projeto de Lei Complementar n. 7/2025, encaminhado pela prefeita Adriane Lopes (PP) à Câmara de Vereadores que pode encarecer os tributos. 

A audiência pública foi proposta pelo vereador André Salineiro (PL), presidente da Comissão Permanente de Defesa do Consumidor. Profissionais que atuam na área imobiliária na Capital estiveram presentes e falaram com a imprensa sobre essa proposição do Executivo municipal que pode impactar o bolso cidadão, já sobrecarregado de impostos.

A ideia da prefeitura é alterar a Lei n. 1.466, de 26 de outubro de 1973 - Código Tributário Municipal de Campo Grande, para dispor sobre critérios de edificabilidade, aplicação de alíquotas do IPTU a imóveis não edificados situados em loteamentos fechados urbanos, atualização da base de cálculo do tributo.

O vereador André Salineiro (PL), proponente da audiência pública, explicou a importância da demanda. "Veja, a pouca alteração que se faz numa lei afeta sobremaneira o cidadão. Eu creio que Campo Grande pode ser pioneira em ter a participação também do Legislativo e de vários setores, participando desta avaliação dos próprios imóveis, não somente a Câmara de Valores Imobiliários. Então, isso traz transparência e justifica um possível aumento da prefeitura anualmente sobre o IPTU".

Objetivo é ouvir o setor imobiliário para embasar criação de projetos que tragam mais transparência na atualização de cobranças tributárias. "Pode ter certeza que a Câmara irá monitorar essa ideia, todo tipo de ação vinculada ao IPTU.", esclareceu.

Reações do setor imobiliário

Simone Leal, vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis 14ª Região (CRECI-MS), criticou o projeto da Prefeitura. "Tem uma palavra para definir melhor do que absurdo. Absurdo é esse projeto que está vindo do Poder Executivo para que o Legislativo aprove. São valores que vão atrasar cada vez mais o nosso Estado, porque o que a gente está vendo, não tem um diálogo entre as classes, nós não estamos sendo ouvidos. O que nós queremos é ser ouvidos, já que você fazer essa avaliação, ainda ter essa correção bem acima da inflação, vai inviabilizar vários negócios. Vai inviabilizar para as pessoas que compram o terreno de forma parcelada com esse valor tão alto de IPTU, com esse aumento de alíquotas."

Luciana de Almeida, presidente do Sindimóveis/MS (Sindicato dos Corretores de Mato Grosso do Sul), destacou a presença colaborativa do setor. “Porque a questão do valor venal dos imóveis impacta diretamente no cálculo do ITBI e do IPTU, então é um fator importante para nós corretores de imóveis, até para o fechamento de negócios. Então estamos aqui hoje para contribuir, escutar e propor também o nosso conhecimento e deixar à disposição".

Um estudo técnico aponta inúmeras anomalias e distorções na aplicação da Planta Genérica de Valores (PGV), na determinação do valor venal e na fixação de alíquotas do IPTU e do ITBI em Campo Grande, conforme revela o NUPERJ - Núcleo de Perícias Judiciais. O estudo detalha casos concretos que ilustram falhas metodológicas, falta de transparência e desrespeito à realidade física e econômica dos bens.

O estudo expõe: "Violação do princípio da capacidade contributiva e da função socioambiental: tributar como se fosse área plenamente explorável iguala desigualdades e onera quem suporta ônus ambiental de interesse coletivo".

Conforme consta no estudo é preciso alinhar a tributação à realidade física e econômica. "Não é concessão, é o caminho para restaurar proporcionalidade, previsibilidade e confiança entre contribuinte e Administração."

O parecer elaborado pelo NUPERJ cita ainda a judicialização como consequência direta das inconsistências e arbitrariedades no sistema tributário municipal, afetando a segurança jurídica e a confiança do contribuinte. O documento, desenvolvido para subsidiar a audiência pública “Imóveis, o Impacto no IPTU e ITBI”, é assinado pelo perito judicial Wellington Valério Villa Nova, arquiteto e urbanista e perito credenciado pelo TJMS, especialista em auditorias, avaliações e perícias de engenharia. “Tem vários questionamentos, quando a gente vai fazer uma compra e venda a gente tem que recolher o imposto do ITBI e a prefeitura acaba apresentando um valor descolado do valor da transação. Então isso demonstra que precisa ser em uma revisão dos valores do IPTU”.

Segundo Wellington, as distorções do valor venal de compra e venda podem ter se acentuado após o Censo de 2022 e reforçou a necessidade de discutir isenções para imóveis populares. O estudo do NUPERJ enfatiza a questão das isenções por ausência de infraestrutura pública, como nos casos de imóveis alagados ou terrenos sem acesso a serviços básicos. “Analisando a planta de valores genéticos vigente no município do ano de 2025, o município tem adotado escalas diferentes para medir o valor de imóveis vizinhos, imóveis que guardam semelhanças, atribuindo valores que são diferentes entre si na grandeza de 5 vezes, de 9 vezes, de 10 vezes, chegando até 16 vezes o maior”, frisou.

Recomendações técnicas do parecer incluem: harmonizar critérios de avaliação entre empreendimentos similares, aplicar redutores para restrições de uso, revisar metodologias de precificação para novas e antigas datas de referência e adotar fatores de transição para evitar saltos abruptos na valoração. Essas medidas reforçam a segurança jurídica e a confiança entre contribuinte e Administração, contribuindo para um pacto fiscal mais justo e sustentável.

Explicações da Receita Municipal
Ana Matos, auditora fiscal da Receita Municipal, explicou que o  cálculo do valor venal dos imóveis de Campo Grande,  segue os parâmetros descritos na Lei 5.405 de 2014, e fica restrito aos critérios previstos e a atualização desse valor é por índices oficiais, que seria o IPCA-E".

Ela detalhou ainda sobre a diferença entre valor venal e valor de mercado: "Há uma diferença porque os valores venais são apurados em um determinado momento. E nesse determinado momento, ele observa o mercado, há uma observação do mercado. Mas, como a lei nos limita a atualização por índices, então a gente vê, a partir do momento em que ele é aferido, ele é somente atualizado em relação à aplicação do IPCA-E. E isso acaba deixando o valor aquém do valor de mercado, porque o mercado é dinâmico. Então, a gente tem uma valorização maior e os índices inflacionários não conseguem alcançar."

Projeto do Executivo enviado à Câmara
Um dos pontos mais preocupantes é a autorização para o lançamento do IPTU com base na matrícula individualizada de imóveis ainda em fase de construção, antes mesmo da conclusão das obras e da emissão do habite-se. Na prática, isso significa que os proprietários podem começar a pagar o imposto como se o imóvel já estivesse pronto para uso, ainda que esteja em obra. Atualmente, a cobrança do IPTU durante a construção deve ocorrer sobre a gleba — o terreno ainda não subdividido — e não sobre unidades autônomas.

Outro aspecto controverso da proposta é a criação de uma alíquota temporariamente reduzida para terrenos em condomínios fechados, estipulando 0,75% nos três primeiros anos. Após esse período, a alíquota poderá subir para até 3,5%, o limite máximo previsto na legislação municipal. O problema está no fato de que condomínios fechados não recebem serviços públicos diretos, como limpeza, manutenção de vias ou coleta de lixo, que são executados e custeados pelos próprios moradores.

A elevação da alíquota plena caracteriza uma tributação desproporcional, já que o imposto passaria a ser cobrado com base em uma estrutura de serviços que não é prestada pelo poder público, gerando um desequilíbrio evidente entre o que se paga e o que se recebe.

O projeto ainda pode ser aprovado pela Câmara nos próximos dias, trazendo preocupações quanto à transparência e aos impactos reais para os contribuintes, especialmente ligados ao setor habitacional e de incorporação urbana.