Região onde ficará o empreendimento da Plaenge na Rua Afonso Lino Barbosa, Chácara Cachoeira (Vinicius Costa)Um impasse judicial mantém o setor imobiliário em suspense em Campo Grande. Uma ação ajuizada pela ONG Auditar Brasil, ligada ao ex-vereador e engenheiro Marcelo Bluma, põe em risco mais de 8 mil unidades habitacionais, podendo inclusive paralisar o segmento da construção civil.
Com empreendimentos em andamento e outros que iniciariam a fase de construção, o processo que tramita na 1ª Vara de Direitos Difusos, Coletivos e Individuais Homogêneos, deixa o setor imobiliário em um verdadeiro impasse depois de mais de cinco anos de vigência do novo plano diretor.
A ação movida pela Auditar Brasil pede a concessão da tutela de urgência para que seja suspensa a validade da Guia de Diretrizes Urbanísticas – GDU expedida no Processo Administrativo nº 89.341/2022-87, após a Plaenge conseguir derrubar o embargo para a construção de um prédio na Chácara Cachoeira.
Tudo começou quando a ONG, apoiada por moradores de um condomínio na região, pedir uma audiência pública, após ter sido feito um Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) do projeto com 94 unidades habitacionais.
O arquiteto e Urbanista, Ângelo Arruda, que era professor da UFMS e Coordenador do Observatório de Arquitetura e Urbanismo em 2017, esteve no projeto de consultoria do Plano Diretor dos empreendimentos e explica o procedimento adotado. "Existem poucos bairros em Campo Grande em que se pode fazer edificações verticais, no caso atual apenas nas zonas Z1, Z2 e Z3 com limites em alguns bairros. Foi feito um Estudo de Impacto de Vizinhança, no qual a Planurb aprova ou passa algumas mitigações ou compensações. Todos os 65 empreendimentos passaram por esse processo e obtiveram a Guia de Diretrizes Urbanísticas (GDU) e a partir do momento que é aprovado, a empresa vai para a rua, manda o projeto arquitetônico para Prefeitura, vai elaborar os projetos técnicos para engenharia, demora mais um ano para aprovar o projeto final, e depois tem o registro do cartório, até pagar empresa de publicidade e começar a vender. Entre o EIV e o registro de cartório tem cerca de 2 anos e meio de trabalho, aí que se começa a construir".
E foi nesse momento do projeto, que moradores participaram da audiência pública, ocasião em que foram feitas uma série de reclamações contra a construção do prédio na Chácara Cachoeira. Após alguns meses o empreendedor apresentou um novo EIV, que novamente foi aprovado pela Planurb, no entanto, o resultado desse novo estudo não foi discutido em nova audiência pública, pois conforme Ângelo Arruda, não havia necessidade de uma segunda audiência pública na época, pois a Lei foi cumprida.
Esse processo, levou a Auditar a recorrer por vias judiciais e pedir um embargo contra esse Estudo de Impacto de Vizinhança, a reclamação dos moradores tinha embasamento no aumento do fluxo de veículos na região.
Uma liminar derrubou o embargo acionado pela ONG. A Planurb apresentou manifestação sobre o pedido de tutela de urgência em que sustenta que o procedimento que adotou está dentro da legalidade, pois a Lei Complementar n. 341/2018 (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano) exige a realização da audiência pública apenas na ocasião da deflagração do processo de licenciamento de empreendimentos e não na fase de análise do Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV que antecede ao licenciamento.
Assim a ONG de Marcelo Bluma, entrou com uma outra ação, desta vez determinando que todos os 65 empreendimentos aprovados dos EIVs façam novas audiências públicas, o que praticamente pararia toda a construção civil na cidade.
Após manifestação favorável do Ministério Público ao lado da Auditar, o Juiz Ariovaldo Nantes Corrêa deferiu a tutela de urgência pleiteada para suspender a Guia de Diretrizes Urbanística (GDU) nº 79/2023 expedida no Processo Administrativo nº 89.341/2022-87 até a realização de uma nova audiência.
Em sua manifestação, a Procuradoria Geral do Município de Campo Grande afirmou que, inexiste nos autos comprovação de eventual omissões técnicas por parte da Planurb e Semadur, no cumprimento das normas urbanísticas. "O ponto central da controvérsia estabelecida pela Requerente na presente contenda, não está centrado na legalidade da aplicação das exigências legais impostas para a aprovação dos projetos apresentados, mas tão somente, a não submissão dos estudos de impactos de vizinhança à audiência pública, circunstância essa de ordem procedimental, que ainda dependia de regulamentação por parte da Administração Pública Municipal, mas que, recentemente foi materializada por meio da edição do Decreto Municipal n. 15.846, de 1.ºde março de 2024".
No entanto, o que fica em evidência é o atraso que isso pode gerar para a cidade, de acordo com o arquiteto que auxiliou no estudo do Plano Diretor em 2017, Campo Grande é a Capital com maior quantidade de vazios urbanos do país e a menor densidade demográfica por hectares entre as capitais brasileiras.
"Campo Grande tem 9,05% das pessoas morando em apartamentos. Esse problema de densidade baixa e vazios urbanos só se resolve adensando, para diminuir os custos de infraestrutura e melhorar os atendimentos de serviços públicos".
Ele ressalta que a Capital sul-mato-grossense tem a maior relação veículos por habitantes do país. "A cidade está abarrotada de veículos com mobilidade complexa e o problema é o prédio alto? Claro que não é", indagou o arquiteto.
Ângelo Arruda, arquiteto e urbanistaNão apenas o professor como também a Procuradoria Geral apontaram uma série de problemas econômicos que a ação pode gerar. "A geração de empregos, a arrecadação de impostos, IPTU, ISS dos empreendimentos do setor imobiliário, os trabalhadores da construção civil, a empresa que fez a publicidade, tudo isso começa a entrar em pânico por uma ação. As pessoas estão parando o que estão fazendo para dedicar seu tempo a empreendimentos que já estavam aprovados e prontos", destacou Ângelo Arruda.
Diante desse impasse, em uma tentativa de desfazer os atrasos, a Prefeitura de Campo Grande regulamentou em março, a realização das audiências públicas antes da emissão do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), tal como foi feito pela empreendedora neste projeto.
No entanto, ação ainda tramita na Justiça e aguarda novo parecer do Ministério Público de Mato Grosso do Sul. Desta ação pode surgir uma tragédia econômica sem precedentes para o desenvolvimento de Campo Grande. Que impere o juízo. Veja:
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