Em primeiro lugar, há que se identificar claramente a figura do chamado “loteamento fechado”, como é hoje desenvolvido e implantado. Esse empreendimento não pode ser tratado como “condomínio fechado”, pois na verdade não se trata de condomínio. Embora com operação assemelhada à de um condomínio, trata-se, sim, de loteamento aprovado de acordo com a legislação federal em vigor – Lei nº 6.766/79 – e leis estaduais e municipais pertinentes.
Na grande maioria dos casos, existe legislação municipal que prevê a concessão, permissão ou autorização de uso, pelos moradores do local, dos espaços públicos internos ao loteamento. Essa concessão, permissão ou autorização é contratada com a Associação dos Moradores do loteamento, e muitas vezes implica em contrapartidas por parte da associação.
Muito se tem discutido sobre a legalidade desses empreendimentos. Há aqueles que alegam que, com a concessão ou permissão de uso das áreas públicas internas ao loteamento, estaria sendo alterada sua destinação, em especial as áreas verdes, o que não seria permitido pela Constituição Estadual. Alegam ainda que vêm sendo feridos preceitos constitucionais, no que diz respeito ao direito de ir e vir.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, em recente decisão, assim se manifestou sobre um decreto municipal que autorizou o fechamento de um loteamento: ”Pelos termos do referido decreto verifica-se, no entanto, que a permissão deferida pela Municipalidade não desafetou as áreas verdes ou institucionais e as vias do loteamento, como também esses bens não perderam ou tiveram
alteradas suas finalidades tão só pela razão de passarem a ser usados, de modo privativo, pela comunidade dos moradores do loteamento, não obstante não se tratar de condomínio constituído sob a égide da Lei Federal nº 4.591/64.”
Os tribunais, em especial o Tribunal de Justiça de São Paulo, têm acolhido esse entendimento na análise de ações que objetivam considerar inconstitucional a legislação de municípios que contemplam a figura do loteamento com perímetro fechado e acesso controlado.
As vantagens para os moradores desse tipo de empreendimento, que se espalha em velocidade espantosa por todo o País, são óbvias. Mas quais são as desvantagens para as cidades? Se mal planejados no contexto da macrocirculação viária do município, poderia haver transtornos à mobilidade urbana. Todavia, é absolutamente possível evitar este efeito colateral indesejável com um planejamento adequado. Além disso, inexistindo no futuro as razões pelas quais deva ter o loteamento esta característica, sua integração à malha viária acontecerá com facilidade.
É necessária uma discussão para o aperfeiçoamento do modelo de implantação dessas modalidades urbanísticas tão importantes no contexto econômico e social do País, mas não a simples negação dessa forma de desenvolvimento urbano por questões puramente ideológicas.
*Claudio Bernardes é vice-presidente do Secovi-SP e pró-reitor da Universidade Secovi Reportar Erro
