Thiérry de Carvalho Faracco, advogado Especialista em Direito Notarial e Registral (Reprodução)Uma Lei complementar de 2005 voltou a repercutir com a última decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que permite que a Fazenda Nacional cobre dívidas de pessoas e empresas inscritas na dívida ativa confiscando imóveis já vendidos para outras pessoas.
O tribunal analisou o caso de um comprador que adquiriu o imóvel de outra pessoa física e, antes de comprar verificou que não havia registro de penhora ou qualquer outro impedimento à aquisição. Entretanto, a construtora, primeira proprietária do imóvel, teve um débito tributário inscrito na dívida ativa antes de realizar a primeira venda e o fisco decidiu cobrar a quantia.
O advogado Especialista em Direito Notarial e Registral, Thiérry de Carvalho Faracco, lembrou que em junho de 2005, entrou em vigor a Lei Complementar nº 118/05, que entre outros dispositivos, alterou o artigo. 185 do CTN e constou que seria considerado fraude (presunção) a alienação de bens realizada pelo contribuinte que possua crédito tributário inscrito em dívida ativa.
"O STJ também entendeu que esta presunção de fraude fiscal se aplica às hipóteses de alienações sucessivas, o que possibilita a anulação de uma ou várias alienações existentes no imóvel para que a Fazenda Pública possa utilizar o bem para quitação do débito tributário. Ou seja, se você comprou o imóvel de “A”, sendo que “A” comprou de “B”, e “B” na época que vendeu para “A” possuía uma dívida ativa, você pode perder o imóvel para quitação desta dívida de “B”, explicou.
“As grandes incorporadoras e loteadoras já possuem em seus processos de aquisição, o que chamamos de diligência imobiliária, no qual são verificadas todas as questões jurídicas que podem incidir sobre a aquisição”, na ocasião são analisadas situação do atual e do antigo proprietário, informou o vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbanístico, Notarial e Registral da OAB/MS.
Segundo Thierry, decisões desse cunho não tendem a prejudicar o mercado imobiliário, mas gerar receio ao comprador. "No caso da população em geral, pode haver sim, um impacto e gerar uma certa incerteza, porque a população não está acostumada a fazer toda essa diligência. Comumente se tira apenas as certidões dos atuais proprietários, deixando de verificar, por exemplo a solvência e existência de débitos fiscais dos antigos proprietários".
As loteadoras, por exemplo, por disposição legal, devem buscar o histórico de propriedade do imóvel dos últimos 20 anos.
Para que situações como essa não ocorram, Thiérry sugere algumas atitudes como comprarem com uma assessoria especializada e realizar as análises de pelos menos os proprietários dos últimos cinco anos anteriores. “A compra de um imóvel deve sempre ser realizada de forma cuidadosa e diligente, devendo o comprador analisar a matrícula do imóvel (retirada no Registro de Imóveis), onde poderá verificar os dados do imóvel, suas confrontações, medidas, quem é seu proprietário atual e os antigos proprietários, além de buscar retirar as certidões negativas”.
Cuidado também se deve ao fato de o Estado e a União não possuírem, de imediato, a informação ou atualização da informação das vendas realizadas e alterações de propriedade, podendo obter esses dados sobre alienações por meio de buscas dentro dos processos de execução fiscais.
O entendimento do STJ se aplica tanto aos novos negócios firmados antes da Lei de 2005, quanto aos que vierem depois, desde que já exista processo de execução fiscal em andamento ou ainda casos em que a Fazenda Pública ainda pode ajuizar a ação.
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