João Paulo Notarangeli, especialista em Direito Tributário (Foto: Arquivo Pessoal)
A Prefeitura de Campo Grande sancionou a lei que altera regras de cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sobre imóveis não edificados, especialmente os situados em loteamentos fechados (categoria L3). A proposta original enviada pelo Executivo previa aumento de alíquotas, mas as mudanças foram suavizadas após a aprovação de emendas apresentadas pelo vereador André Salineiro (PL).
Segundo o parlamentar, a intervenção evitou a elevação do imposto e ampliou garantias para os contribuintes. “Não houve aumento de IPTU. Pelo contrário, nesse projeto, nós garantimos, através da emenda, que não haja aumento por livre e espontânea vontade do chefe do Poder Executivo, seja ele o prefeito atual ou qualquer outro que assumir. Somente passando pelo crivo da Câmara Municipal. [...] As emendas visaram realmente dar mais segurança ao cidadão nessa questão relacionada ao IPTU”, afirmou Salineiro ao JD1.
O que as emendas mudaram
- Terrenos em condomínio: em vez de alíquota variável de até 3,5%, foi fixada em 1% durante oito anos, a contar da entrega efetiva do empreendimento.
- Terrenos não edificáveis sem acesso a serviços públicos: mantida em 0,5%, evitando o aumento para 0,75% previsto no texto original.
- Direito à defesa: assegurado contraditório e ampla defesa em casos de autuações.
- Limite para reajustes: qualquer atualização no IPTU deve ser acompanhada de estudo técnico e só poderá ser feita com aprovação da Câmara.
Alterações estruturais na lei
De acordo com o advogado João Paulo Notarangeli, especialista em Direito Tributário pelo IBET, a lei trouxe mudanças relevantes, principalmente para lotes em loteamentos fechados e na forma de cálculo do tributo.
Anteriormente, terrenos em loteamentos fechados eram enquadrados como qualquer outro imóvel não edificado, com alíquotas variando entre 1% e 3,5%, sendo mais comum a cobrança da alíquota máxima. Agora, passam a ter direito à alíquota fixa de 1% por oito anos, desde que cumpram requisitos como emissão do TVEO, matrícula individualizada e entrega efetiva ao adquirente.
Apesar da alteração acompanhar o que vem sendo debatido no judiciário, a limitação da alíquota fica de 1% por apenas oito anos gera preocupação. “A alteração legal reflete entendimento que vem sendo reiterado por Tribunais de Justiça em todo o país, no sentido de que, em loteamentos fechados, a função social da propriedade está atendida e não se justifica a aplicação da alíquota máxima do imposto, pois os próprios empreendimentos custeiam a infraestrutura urbana. O ponto sensível é a limitação de oito anos para a fruição do benefício, que deve gerar questionamentos”, avaliou Notarangeli.
Outro ponto é a definição do que passa a ser considerado edificação tributável: a construção precisa ocupar pelo menos 10% da área do terreno, estar cadastrada na Fazenda Municipal e atender às condições de habitabilidade. Caso contrário, aplicam-se as alíquotas progressivas de até 3,5%.
“A novidade traz maior clareza, mas também amplia o risco de autuações, já que a Prefeitura poderá rever e desclassificar construções consideradas insuficientes ou irregulares. Resta observar, ainda, que, à luz das demais previsões do Código Tributário Municipal, espera-se que a base de cálculo do IPTU, nas hipóteses de edificação tributável, considere o valor do terreno acrescido do valor da construção, o que poderá impactar diretamente no montante do imposto devido”, alertou o advogado.
A lei também instituiu a atualização anual da base de cálculo do IPTU desde que apresentados todos os estudos e cálculos previamente à Câmara Municipal. “A medida valoriza a transparência e o controle social, e a discussão sobre seus efeitos futuros na base de cálculo e na carga tributária é algo que deve ser acompanhado de perto”, completou Notarangeli.
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